경공매 활성화 방안 : 경공매 부동산 시장 근황

금융감독원은 저축은행 등 제2금융권에 경·공매 활성화 방안을 마련하라고 주문했습니다. 이는 부동산 프로젝트파이낸싱 (PF) 부실 사업장 정리가 더디게 이뤄지고 있는 만큼 사업장 적정가격 산정 및 경·공매 절차 개선책이 필요하다는 판단이 깔린 것으로 보입니다. 오늘은 금융감독원에서 발표한 활성화 방안과 현재 부동산 경매 공매 시장 근황 상업용 부동산과 부동산 투자 시 고려해야 할 점들에 관해 이야기해 보겠습니다.  

 

 

 

경매법원

 

 

 

 

 

활성화 방안 

경·공매 활성화를 위해 다양한 방안이 논의되고 있습니다. 경·공매 활성화를 위한 몇 가지 방안은 다음과 같습니다:

• 평가기준 세분화: PF 사업장 평가 분류를 기존 3단계에서 4단계로 세분화하는 방안을 검토하고 있습니다. 이를 통해 가격 산정 및 경·공매 절차에 대한 개선을 이루고자 합니다.
• 가격 설정 방식 개선: PF 사업장 가격을 둘러싼 이견이 있으며, 이를 해소하기 위해 가격 설정 방식을 개선하고자 합니다.
• 사업성 평가 기준 재분류: 사업성 평가 기준을 세분화하여 경·공매를 활성화하고자 합니다. 이를 통해 ‘악화우려’ 사업장을 '고정’과 '회수의문’으로 나눌 수 있는 평가 기준을 제시할 예정입니다.

이러한 방안들을 통해 부실 사업장 정리를 원활하게 진행하고, 경·공매를 더욱 효과적으로 활용할 수 있도록 하고자 합니다.

 

 

 

 

경· 공매 시장 근황

2024년 2월 기준으로 한국의 경·공매 시장에 대한 몇 가지 정보를 공유드리겠습니다.

상업용 부동산은 임대 가능한 면적이 여전히 제한적입니다. 당분간 임대인 우위의 시장이 지속되어 임대료 상승이 예상되고 있습니다. 신규 임대차 규모는 소폭 감소할 것으로 전망됩니다. 특히 도심 지역에서 다수의 개발 프로젝트가 진행 중입니다.

 

주거용 부동산은 2024년 2월까지 계속해서 전국 아파트 경매 진행 건수가 증가했습니다. 서울 아파트 경매 진행 건수도 월별 최다 건수를 기록했습니다. 전용 60㎡ 이하 소형, 중대형 신축이 희소가치 부각되고 있습니다. 이러한 경향을 고려하면, 경·공매 시장은 다양한 요인에 의해 변동하고 있으며, 상업용과 주거용 부동산 모두 특정 지역과 시기에 따라 다른 상황을 보이고 있습니다. 상업용 부동산 시장에서는 여전히 임대료 상승이 관찰되고 있습니다.

2024년 경·공매 시장에서 경·공매 데이터와 전문가들의 분석을 통해 주목할 만한 매물의 정보를 말씀드립니다. 법원 경매는 2023년 11월 기준으로 전국 아파트 경매 진행 건수가 48.6% 증가했습니다. 낙찰률은 37.8%로 전월보다 하락했습니다. 낙찰가율은 80.8%로 하락했습니다. 평균 응찰자 수는 6.0명으로 집계됐습니다. 법원 경매시장은 실수요자들에게 의미가 있을 수 있습니다. 경매를 통해 저렴한 가격으로 주택을 구입할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 하지만 대상 물건의 최초 감정평가된 시점이 집값이 폭등했던 시기에 정해진 금액이 아닌지 살펴야 하고 유찰이 되더라도 유찰된 금액이 현재의 거래 가격보다 높은지 낮은 지를 살펴 입찰에 들어가야 합니다. 권리 분석 시 선순위 임차인이 있는 경우에는 불이익을 받을 것은 없는지 꼼꼼히 분석해야 하는데 요즘은 유튜브에 사람들이 무료로 풀어준 설명들이 많으니 열심히 검색하고 찾아보는 것도 도움이 됩니다. 또한, 금리 변화도 주목해야 하는 중요한 요소 중에 하나이므로 상반기는 현재와 같은 흐름이 예상되고, 하반기에는 금리 인하가 있을 가능성이 높습니다. 금리 인하로 인한 효과가 경매시장에 긍정적으로 작용할 수 있을 것으로 기대됩니다. 경매시장은 부동산 시장의 흐름과 연동되며, 실수요자들에게는 내 집 마련의 기회가 될 수 있습니다. 다만, 부동산 시장의 변동을 지속적으로 주시하고 전문가와 상담도 중요하지만 본인이 부동산 공부를 꾸준히 하여 신중한 결정을 내리셔야 합니다. 

 

 

 

 

상업용 부동산 

상업용 부동산 임대료 동향에 대한 정보입니다: 오피스 임대료: 서울 주요 업무지역인 도심권역, 강남권역, 마포권역의 오피스 임대료는 1년 전보다 상승했습니다. 임대료 변동을 나타내는 임대가격지수는 오피스의 경우 지난 1·4분기 대비 0.34% 상승했습니다. 상가 임대료: 상가는 중대형은 보합, 소규모는 0.11% 하락했습니다. 오피스 시장은 임대 가능한 물건이 여전히 제한적입니다. 당분간은 아마도 임대인 우위의 시장이 지속되어 임대료 상승이 예상이 됩니다. 신규 임대차 규모가 소폭 감소한 것이 그 영향으로 보입니다. 이에 도심 지역에서 다수의 개발 프로젝트가 진행 중입니다. 리테일 시장은 공시 상승과 함께 임대료 약세를 보이고 있습니다. 대형마트와 백화점 등 대형 유통 시설은 주거용 전환 등으로 자산 매각이 활발히 이루어지고 있습니다. 지금 많은 이슈가 되고 있는 지식산업센터는 공급과잉 문제가 여전히 남아있고 투자수요가 집중된 서울 지역에서는 준공리스크가 위험 요소로 부각되고 있습니다. 이러한 변화는 부동산 시장의 다양한 요인에 의해 영향을 받으며, 임대료 상승은 유동인구 증가와 관련이 있을 수 있습니다. 또한 물가 상승과 대출 이자 증가로 인한 영향도 고려해야 합니다.

 

 

 

 

부동산 투자 시 고려할 점 

부동산 투자에 관심 있는 분들을 위해 몇 가지 주의해야 할 점 

• 목표 설정: 먼저 자신의 부동산 투자 목표를 명확히 설정하세요. 장기적인 투자인지, 단기적인 수익을 목표로 하는지, 현금 흐름을 얻고자 하는지 등을 고려해 보세요.
• 지역 조사: 투자하고자 하는 지역을 꼼꼼히 조사하세요. 지역의 발전 가능성, 교통, 교육 시설, 주변 환경 등을 고려해야 합니다.
• 재무 계획: 투자 금액, 대출 여부, 이자율, 관리비 등을 고려하여 재무 계획을 세우세요. 수익률과 리스크를 균형 있게 고려해야 합니다.
• 부동산 유형 선택: 아파트, 상가, 사무실, 주택 등 다양한 부동산 유형이 있습니다. 자신의 투자 목표와 맞는 유형을 선택하세요.
• 전문가와 상담: 부동산 중개인, 변호사, 세무사 등 전문가와 상담하세요. 법적, 세금, 임대 관련 사항을 정확히 이해해야 합니다.
• 리스크 관리: 부동산 투자는 리스크가 있습니다. 급격한 시장 변동, 임대자 문제, 유지 보수 등을 고려하여 리스크를 최소화하세요.
• 시장 조망: 부동산 시장의 흐름을 지켜보세요. 경기 변동, 정책 변화 등에 따라 투자 전략을 조정해야 합니다. 기본적으로 부동산 투자는 장기적인 관점에서 접근해야 하며, 신중한 계획과 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다. 투자를 시작하기 전에 충분한 정보를 수집하고 신중한 결정을 내리시기 바랍니다.